ファイナンシャルプランナーの目
こちらのコーナーでは、不動産投資の疑問についてお答えいたします。
Ｑ１．他の金融商品との比較で、現物不動産に投資するメリットは何ですか？
Ａ．不動産投資の優位性としては、一般的に 相続対策、所得税住民税の節税効果などが挙げられますが、私は、投資資金を金融機関からの借入で賄うことができるというレバレッジ効果に注目しています。株の信用取引・株式先物オプション・ＦＸ等、他の金融商品にもレバレッジ効果のある商品はありますが、これらの金融商品はレバレッジを効かせる分、ハイリスクハイリーターンの投資となります。その点、不動産投資は、レバレッジを効かせても、不動産の価格は短期間で急激な変動はしないので、ある程度利回りを予測でき、本当に投資に適した物件を選んで投資すれば、ローリスクローリターン、またはローリスクミドルリターンの投資を実現できる点が、不動産投資の一番のメリットと考えています。
Ｑ２．現物不動産に投資するデメリット（リスク）は何ですか？
Ａ．現物不動産に投資するデメリットは、現状では、あまりキャピタルゲイン（値上がり益）が期待できないところです。土地の値上がりは 多少は期待できますが、建物は経過年数と共に減価しますので、トータルでは将来の売却益はあまり期待できません。不動産投資は、値上がり期待の短期投資ではなく、確実なインカムゲイン（賃料収入）を得るための中長期投資向きの商品とお考えください。また、一般的に不動産投資のリスクとして、換金に時間がかかる点が挙げられますが、これも不動産投資を短期のキャピタルゲイン狙いの短期投資ではなく、中長期の投資ととらえれば、そう問題にはならないと思います。
Ｑ３．一棟マンション・アパートではなく、区分所有のマンションに投資するメリットは何ですか？
Ａ．区分所有マンションの投資では、投資の基本であるリスクの分散が図れることに大きなメリットがあります。第一に、少額の投資で始めて徐々に所有物件を増すという手法をとることにより時間の分散が図れます。また、立地、間取り、専有面積等、賃貸ニーズの異なるマンションを組み合わせて複数戸所有することにより、空室リスクを分散できるメリットもあります。
リスク分散以外にも、賃貸顧客の第一印象を左右する共用部分の管理について、管理組合が日常の清掃や大規模修繕を計画的に行うので、長期にわたり資産価値が維持できるというメリットがあります。（ただし、ワンルームばかりの区分所有マンションは、管理組合が機能していないケースが多いので、注意が必要です。）
また、将来の売却のことを考えると、一棟マンション・アパートは、買い手が限定されるため、売りたくてもなかなか売れないということもあり得ます。（ただし、建物を壊して更地で売る場合はこの限りではありません。）
区分所有マンションならば、キャピタルゲインは期待できないにしろ、中古マンションの流通市場は確立されているため、買い手を見つけやすいと言えます。
分譲マンションのいわゆる分譲リースは、同じマンション内で競合が少ないというメリットもあります。
Ｑ４．区分所有のマンションに投資するデメリットは何ですか？
Ａ．区分所有マンションのデメリットは、自分の意思で建て替えできないことです。一棟マンション・アパートならば、古くなった建物を壊して建て替えするのも、残った土地を他の用途に転用するのも自由です。
Ｑ５．首都圏ではなく、札幌の不動産に投資するメリットは何ですか？
Ａ．利回りが高いことです。利回りが高いということは、価格に対して高い賃料が設定できるということです。利回りが高いということは、それだけ資金回収の期間が短くなるということです。また、首都圏の不動産と比較して、価格が低いため、少額の自己資金で投資することができます。東京のワンルームの価格で札幌のファミリータイプに投資することも可能です。また、価格に占める建物比率が高いため、減価償却費を活用して節税効果を高めることができます。
また、将来的にいつ起こるかわからない大規模地震等の天災地変に対するリスクマネジメント、分散投資の面からも、札幌の不動産に投資する意義は大きいと思います。
Ｑ６．札幌でマンションに投資する場合、どんな物件を選ぶと良いですか？
立地等良いものであれば、賃借人はすぐに見つかる可能性が高く、安く買えれば高い利回りが長期にわたって期待できるということになります。
購入時のポイント
① 入居者ニーズに対して供給戸数が少ない。競合相手が少ない。
② 入居者の入居期間が長い。所有期間中の空室発生回数が少ない。空室から発生するコストが抑えられる。
③ 空室率が抑えられるので利回りが安定している。
④ 投資目的でも居住目的でも両方の買い手側のニーズがあるもの（出口（売却）で有利）
